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说一说宋朝的房地产

-|分类:历史趣闻|2017-04-17 21:29:24| 宋朝


刚刚过去的国庆节,一波限购潮席卷了中国楼市。说到楼市的限购政策,其实在宋朝时已经有了,而且我们经常吐槽房价太贵、买不起房只能租房等情况,在宋朝都已经出现了。中国历史上的第一次房地产热潮,就是发生在大宋王朝,那时候的房地产行业是什么样的呢?让我们一起穿越回宋朝,一探究竟吧。


城市化是房地产萌芽的土壤


房地产的发展有两个前提,一个是城市化,一个是市场化。


中国最早的城市化就发生在宋代,最典型的特征是大量的技术发明得到应用,工商业出现突飞猛进,城市经济日益发达,大量人口脱离农业,进入各种商业市镇。从数量来说,城市越来越多,城市人口出现大的增长。


繁盛的汉唐王朝,人口最高峰时曾达到5000万到6000万左右。军人出身的赵匡胤极其厌恶战争,所以进入宋代之后,人民休养生息,长期的和平环境,使人口出现快速增长。根据记载,北宋的汴京和南宋的临安都是人口逾百万的国际大都会,此外还有6个像泉州这样的大城市,人口在20万以上。至于10万人左右的中等城市则更多。值得一提的是,在宋代人口统计中,官方将城市中的非农业人口单独列为坊郭户,正式确认了城乡差别。


(百万人口的北宋东京汴梁)


宋代的城市化进程是极其明显的。在宋之前,中国只有“城”而没有“市”,所谓的城市其实都是军事和政治驻地。宋代城市的标志不再是城墙,而是街市。商业繁荣导致了城市管制的瓦解,城市之中,商家云集,广告满街,酒楼茶馆,勾栏瓦社随处可见,宵禁的传统也逐渐消失。


宋代的城市化不仅体现在大城市的兴起,更主要的是大量小城镇的涌现。人烟密集的村镇逐渐形成商业化的市镇——“草市”,聚居于市镇的大量人口已经逐步脱离农业生产,以商业和手工业为主。这样的市镇是如此之多,以至于汴梁城外有十二处市镇环绕,形成卫星城;临安城周边数十里之内,人烟生聚,遍布市井坊陌,就是走上几日也走不出来。这些远郊市镇的繁荣程度丝毫不逊色于外地的一般州郡,可见都城何等繁胜。这无疑体现了大城市的辐射效应,这是现代城市化最常见的现象。

城市里的土地

宋代的城市与工业技术支撑的现代城市仍然有着天壤之别。首先大多数建筑都属低层土木结构;其次,房屋主要都是自建,与其说是房地产,不如说是地产。换句话说,古代的城市其实就是大型的乡村。

经济学家冯锐对中国城市文化的特点有过这样的论断:广义上说来,每个中国人都是农民,因为即便象广州这样拥有九十万人口的繁忙都市,都处处养着鸡。而拥有七十七万七千人口的南京,当时的首都,它所拥有的农田面积也要超出商用和住宅面积。除作物和牲畜之外,渔塘和肥堆在城中也是随处可见。每个中国人在他的日常生活中都有干些农活,事实上,每个中国家庭,无论贫富,都在生产着一些农产品。农耕似乎是中华民族的本能。

正因为城市建设的这种农耕特点,中国历代政府都对土地市场有严格的管制。唐玄宗时期明文规定:“应给园宅地者,良口三口以下给一亩,每三口加一亩,贱口五口给一亩,每五口加一亩……诸买地者不得过本制。”即每户宅基地不得超过一亩。四合院是宋代城市的主要建筑形式,但对建筑形制有严格的限制。《宋史·舆服志》记载,“庶人舍屋许五架,门一间两厦而已。”

虽然说“普天之下,莫非王土”,但事实上,中国历来都承认土地的私有产权。即使皇帝,理论上也不应当任意侵占他人的土地和住宅。宋太宗几次想扩建宫城,但想到浩大的拆迁工程,又都放弃了:“内城偏隘,诚合开展,拆动居人,朕又不忍。”

在北宋时期,曾有过几次大的城市扩建工程,这些扩建都需要占用周边的土地,大量的民居被拆迁,宋朝政府为此特别制定了拆迁补偿方法。如元丰六年(1083年)的开封外城扩建工程,按照规划,新修城墙占用120户居民的住宅,总共支付补偿款20600缗,平均每户可拿到171缗。这些补偿款作为房屋建造费用或许还可以,如果用来买地就远远不够了。当时开封的地价非常昂贵。王禹偁在《李氏园亭记》中,有“重城之中,双阙之下,尺地寸土,与金同价”的感慨。买房就是买地,高昂的地价使很多人买不起房。

租房和房产投资的兴盛

虽然宋朝的官员薪俸较高,但大多数官员都租住在政府提供的公屋中。“自来政府臣僚,在京僦官私舍宇居止,比比皆是。”甚至连宰相也不例外,《朱子语类》中说:“百官都无屋住,虽宰执亦是赁屋。”甚为宰相的寇准曾感叹说:“历富贵四十年,无田园邸舍,入谨则住僧舍或僦居。”他也因此被称为“无地起楼台”的宰相。

苏东坡的儿子结婚,没有新房,只好借朋友的房子办喜事。他的弟弟苏辙在官场上比他要成功得多,竟然也没有买汴梁的房子,直到七十岁时才在许昌置买了一份房产。苏辙为此感慨万千,“我生发半白,四海无尺椽”。

苏轼一生宦海起伏,四处漂泊,不置房产倒也罢了,欧阳修长期在京城生活,竟然没有买房子。他为此颇为苦恼,“嗟我来京师,庇身无弊庐。闲坊僦古屋,卑陋杂里闾。邻注涌沟窦,街流溢庭除。出门愁浩渺,闭户恐为潴。墙壁豁四达,幸家无贮储。”他还写过一首《买宅》诗:“我老未有宅,诸子以为言。东家欲迁去,余积尚可捐。”欧阳修在他42岁时终于在颍州置了一套房产,后来还把空房子租出去,当起了房东。一生淡泊的江休复在《江邻几杂志》一诗中,这样写租客的感受:“望月初请料钱,觉日月长;到月终供房钱,觉日月短。”

作为官商云集的京城,汴梁的住宅无疑是特别紧张的。早在北宋初年,大学士陶毂就谈起这种“蜗居”境况,“四邻局塞,半空架板,叠垛箱笼,分寝儿女”。到了北宋末期,城市人口增长了将近一倍,住房和土地的短缺状况更加严重。御史中丞翁彦国指出:“京师户口日滋,栋宇密接,略无容隙。纵得价钱,何处买地?”

宋代的城市化和商业化彻底破除了中国传统的重农轻商习俗,城市空间的紧俏自然创造了房地产商机,很多官绅和富豪都偏向于投资地产,通过商铺收取租金。蔡襄曾说:“昔年从商者,莫不避人为之,今诸王邸多置产市井,日取其资。”

宋朝房产买卖的程序

在宋朝买房,就跟后来元、明、清三朝一样,都是先立契,再输钱,最后印契。“立契”就是签合同,“输钱”就是缴契税,“印契”就是请有关部门在合同上盖章。

事实上,在买卖双方签合同之前,还有一道手续,叫做“遍问亲邻”。倘若您在宋朝置了房子,即便房产证上注明业主是您老哥一个,其他任何人不得共有,您也不完全拥有对那套房子的处分权。因为宋朝是个宗法社会,在宗法社会里,个人的财产总有一部分属于家庭,家庭的财产总有一部分属于宗族,如果他们不同意你把房子卖掉,那你就不能把房子卖掉。所以,卖方在卖房之前,必须得到家人和族人的首肯,这个环节就叫“遍问亲邻”。

宋朝法律有规定:“凡典卖、倚当物业,先问房亲,房亲不买,次问四邻,四邻不要,他人并得交易。”(《宋刑统》卷13)可见卖方在卖房之前,不仅要得到家人和族人的首肯,还要得到邻居的首肯。有必要说明的是,这种首肯不能只是口头允许,正规的做法是“以帐取问”(《庆元重修田令》),也就是拿一小本子,把亲戚邻居的名字都列在上面,然后从族长老太爷到隔壁王大妈,让他们挨个签字。倘若其中一个拒签,这房就别打算卖了。

当然,拒签也得说出理由,譬如说您败家啦,说您卖房子有违祖训啦,说您损害了他的优先购买权啦,等等。您还别不服,如果打官司的话,这些理由一般都能得到法官大人的支持。可以想象得到,一个宋朝人不管平时有多神气,到了卖房的时候对族人和邻居都是点头哈腰的,以便得到他们的签字。

过了“遍问亲邻”这一关,买卖双方就可以签合同了。在北宋前期,对合同的要求还不太严格,到了政和六年(1116),专项文件开始出台:“人户典卖田宅,议定时值,限三日先次请买定贴,出外书填,本县上簿拘催,限三日买正契。”(《宋会要辑稿•食货》61之57)按照这份文件的规定,买卖双方要去县衙买张“定贴”,起草一份合同,把合同草案交上去,经有关人员审查通过,再买几份“正契”,才能正式签订合同。在这里,“定贴”和“正契”都由官方统一印刷,都有固定格式,都挺规范,也都要交钱才能拿到。

“定贴”可以只买一份,“正契”则至少要买四份,因为宋朝中叶以后,官方规定购房合同必须是一式四份:一份买方持有,一份卖方持有,一份交县衙审批,一份留商税院备案。(参见《宋会要辑稿•食货》61之62)“商税院”是宋朝的税费征收机构,在京城、府城都有设置,类似现在的国税局

       
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